Цена и м2
Разумно ожидать, что дом, у которого общая площадь больше, требует больше сил и материалов на постройку. Но это часто не так.
Количество материалов, необходимое для постройки дома и объем строительно-монтажных работ не связаны только с общей площадью дома. Соответственно и стоимость строительства тоже.
Но именно стоимостью м2, которую определяют по сметной стоимости объекта делением на общую площадь, все строительные компании и технологии позиционируют себя на рынке индивидуального строительства. Так уж повелось. И многие Заказчики выбирают подрядчиков и технологию, ориентируясь на объявленные в рекламе цены на м2. Этого делать ни в коем случае нельзя!
Стоимость м2 далеко не константа. Сравнивая разные дома, можно проследить сильное влияние на эту стоимость самых разных параметров проекта. Это и общая площадь, и архитектура (особенно этажность), и количество комнат (планировка этажей), и сложность крыши и многое другое. В рамках каркасной технологии в одной фирме стоимость м2 разных объектов одинаковой комплектности (конструкции) может отличаться в разы! В нашей практике были каркасные дома со стоимостью м2 меньше 4 тыс.руб. за м2, были и больше 25 тыс.руб. В то же время рекламные цены на м2 у всех компаний отличаются лишь на несколько процентов.
Но и это ещё не всё! В рамках любой технологии и любой фирмы может быть большой разброс в стоимости одного и того же проекта в зависимости от способа и качества его реализации. Выбор конструктивных решений и строительных материалов оказывает огромное влияние на стоимость м2 в пределах одной технологии.
Если средняя цена за м2 определяется по реальным домам, то она отражает среднестатистический запрос. Вот почему большинство Заказчиков могут ориентироваться среднюю стоимость м2 для оценки своего строительства.
Чаще всего заказывают дома с мансардой или двухэтажные дома общей площадью 150-180 м2 с типовым наиболее востребованным набором помещений. Другие дома по средней цене м2 лучше не оценивать.
Замечание: часто строительные компании указывают цены на м2 "от ...".
И ещё один важный момент. У Заказчиков каркасных домов разные возможности и приоритеты. Заказчики, акцентирующие внимание на качестве, выбирают строительные компании, где процесс строительства с их точки зрения наиболее отлажен. У таких фирм среднеститистический заказ дороже. Но это вовсе не означает, что в таких компаниях цены выше, и они не могут удовлетворить запросы тех, кому нужно "подешевле".
Что влияет на цену м2
Сильная зависимость стоимости м2 от проекта подсказывает полезное правило. Если необходимо построить каркасный дом определенной площади подешевле, то нужно не строителей дешевых искать, а подходящий проект дома выбрать.
Ниже перечислены основные факты, которые помогут в этом деле.
Факт 1. Вклад чердачного перекрытия, крыши и фундамента в стоимость квадратного метра у одноэтажного дома в два раза больше, чем у двухэтажного. Из-за этого квадратный метр у одноэтажного дома существенно (примерно в 1,5 раза) дороже, чем у двухэтажного. При ограниченном бюджете лучше отказаться от одноэтажной конструкции.
Факт 2. Цена м2 у маленького дома получается намного, а иногда и во много раз выше, чем у большого. Дома с небольшой площадью строить накладно. Лучше один большой, чем несколько маленьких.
Чтобы понять, почему так происходит, рассмотрим некоторый условный одноэтажный дом с фиксированной высотой этажа. Накладные расходы учитывать не будем. Но нужно понимать, что накладные расходы при строительстве маленького и большого дома сопоставимы по величине. Это тоже одна из причин удорожания м2 при уменьшении общей площади дома.
У дома размерами 4 на 4 метра стоимость м2 получается в полтора раза выше, чем у дома с размерами 7 на 7 метров!
Это математический эффект. Площадь стен зависит от длины, поскольку высота фиксирована. Уменьшение сторон дома в 2 раза уменьшает площадь стен в 2 раза, а площадь дома - в 4 раза. Вот и весь фокус.
У каждого проекта своя похожая кривая. Это типичная зависимость. С ростом площади стоимость стремится не к нулю, а к некоторому значению, зависящему от проекта. После 100 м2 стоимость м2 падает уже не так быстро. Это дает возможность пользоваться средней ценой м2 для оценки стоимости домов с разной общей площадью.
У домов с площадью около 250-300 м2 стоимость квадратного метра по нашим расчетам получается до 15% ниже, чем у домов такой же конструкции, но меньшей площади 130-180 м2. А 15% для каркасного дома - это больше 1000 руб. на м2! Вывод: невыгодно нанимать на строительство больших и простых домов шабашников, определяющих цену строительства умножением квадратных метров на цену за м2.
Факт 3. На стоимость работ и расход материалов влияет сложность проекта. Стоимость м2 у несложных по архитектуре и по планировке домов получается меньше средней, и наоборот. Дешевле всего построить двухэтажный "кубик" с простой крышей.
Факт 4. Стоимость м2 зависит от конструкции дома и применяемых материалов. Можно построить лучше среднего, можно и сэкономить. Это касается и фундамента, и несущей конструкции дома, и выбора кровельных материалов и др. В любой фирме подскажут, где можно сэкономить, а где желательно улучшить конструкцию.
После того, как выбран проект дома и его конструкция (какой фундамент, из чего стены, перекрытия и т.д.), встает вопрос о выборе исполнителя. Здесь тоже необходима осторожность. Открытый тендер объявлять бесполезно, поскольку в строительстве важна не столько цена, сколько соотношение цена-качество.
